房主违约反起诉，最后倒赔6万多元――代理的一起二手房纠纷

　　　　　　　　　　　北京房产律师杨海军

 

　　　　杜先生通过中介公司介绍购买秦先生的房产，在买卖过程中房屋价格上涨，在付第二次房款时房主秦先生有了反悔的意思。联系他付房款，打了许多次电话他就是不接，杜先生就把这个情况告诉了中介公司，又和同事一起去中介公司要求付房款。在中介公司，又多次给房主打电话他仍不接，电话打到他办公室质问他为什么不接电话、不接房款，他说最近房价涨了要考虑考虑。第二天中介公司出具了杜先生要求付房款的证明。后来双方对增加房款的事多次协商未果。不料房主却提起了诉讼，要求解除双方签订的合同，赔偿违约金16万，赔偿占用其房屋损失3万。杜先生一看到诉状就大吃一惊，没想到对方恶人先告状，还提这么高的诉讼请求。

杜先生拿着对方的诉状找到了本律师，听了他的述诉，帮他分析了案情，为他制定了诉讼方案。

 

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“房产新政”引发房产纠纷如何处理

  “房产新政”规定，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

国家实施房产新政，是双方签约时无法预计的。这符合法理上“情势变更”原则。当事人以此提出情势变更，要求解除合同，应得到法律的支持。

二手房买卖的三大雷区  

    眼下，虽然楼市新政出台，本市的二手房买卖热度有所降低，但二手房引发的合同纠纷却居高不下。从海淀法院获悉，目前二手房买卖合同纠纷中存在3个“雷区”，法官就此提示买房人，在购买房屋前需考虑周全。

　　纠纷1

　　网签前卖房人反悔多交税

　　王先生购买张女士位于海淀区的一套三居室住房，售价为300万元，约定由买方王先生支付该房屋全部税款。鉴于房价较高，买卖双方便协商通过避税的方式为王先生减少购房支出，具体做法是网签合同时将房价报低至120万元。

　　不料，网签之前张女士“反悔”，坚持要求按照购房款全额纳税，导致王先生“损失”税款共计17万元，一怒之下将王女士诉至法院。

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二手房买卖三大注意  　　

     房屋“身份”要注意

　　面对二手房中介公司花花绿绿的广告，消费者需擦亮双眼，本案中谢先生便是受到中介公司的广告诱惑，最终产生纠纷。购房者特别需要注意的是二手房的房龄和面积。与新建的房屋不同，二手房的房龄十分重要，它直接决定了二手房的使用年限，这也是交易价格评估的重要依据。至于房屋的面积，购房者应实地考查，对于房屋实际面积与广告标明的面积有明显差距的，购房者最好能实地测量，以避免签订合同后因房屋面积缩水而引发纠纷。此外，房产证是房屋所有权的权利凭证，它既是卖方出售二手房的前提，也是买方取得房屋所有权的标志。二手房的面积、房龄、是否存在抵押等情况都记载在房产证上，故购房者在签订购房合同前须仔细查看房产证。

　　 　　

　　公开透明要注意

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    业主张某家住二楼，因担心安全问题想在窗户外按防盗窗，物业公司以影响旁观为由拒绝其按装，不料一日夜晚一歹徒翻窗入室抢劫将张某杀害。凶手被抓获后张某继承人提起了附带民事诉讼，法院判决后凶手无力支付赔偿。张某家人又将物业公司告上法庭要求承担责任。     有人认为当事人已起诉凶手提起附带民事诉讼并经法院判决，再起诉物业公司违反了“一事不再理”原则。一事不再理原则适用是指前后二个诉讼是同一诉讼理由和同一诉讼请求。当事人起诉凶手理由是侵权，要求的是人身损害赔偿，起诉物业公司是认为物业公司没有按物业服务合同提供保障安全的物业服务，要求其承担违约责任，起诉的理由是违约，要求的是承担违约责任。诉讼理由和诉讼请求不同，并不违反一事不再理原则。物业公司与凶手不是同一人也,不能参照适用《合同法》第122条关于违约责任和侵权责任竞合的规定。最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释第十二条规定，依法应当参加工伤保险统筹的用人单位的劳动者，因工伤事故遭受人身损害，劳动者或者其近亲属向人民法院起诉请求用人单位承担民事赔偿责任的，告知其按《工伤保险条例》的规定处理。因用人单位以外的第三人侵权造成劳动者人身损害，赔偿权利人请求第三人承担民事赔偿责任的，人民法院应予支持。由

　 租赁公房买卖是否有效？

公房使用权交易的形式主要有四种：第一、公房承租人之间以互补差价的方式互换公房使用权；第二、公房承租人以公房使用权交换住房产权；第三、公房承租人有偿转让公房使用权；第四、公房转租。　　　

    北京市国土资源和房屋管理局于2002年下发了《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》，自2003年1月1日起，在北京市范围内开展直管公有住房使用权交易试点工作，明确提出了直管公有住房使用权可以作为独立的财产进行交易，突破了公有住房使用权不能有偿转让的束缚，但该通知也明确试点期限为一年，到2003年12月31日结束。虽然目前北京市并没有明令废止这一文件，但是鉴于文件规定的生效期限已到，该文件应当不在具有法律效力。北京市也没有再发布其他有关直管公有住房使用权交易的文件，直管公有住房使用权能否交易政策不明。

  《城市公有房屋管理规定》是禁止公房承租权人自由转租和转让公房承租权的。

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咨询：军产房纠纷法院是否受理

 

 

回复：对涉及军产房的案件不予受理。

附：复函原文：１９９１年１月３０日（你院津高法〔1990〕第68号《关于中国人民解放军59122部队诉林学华等五人军产腾房案是否受理的请示报告》收悉。经研究认为，因军队离退休干部安置、腾迁、对换住房等而发生的纠纷，属于军队离退休干部转由地方安置管理工作中的遗留问题，由军队和地方政府通过行政手段解决为妥。故我们同意你院审判委员会的倾向性意见，即此类纠纷人民法院不宜受理。）

  “房产新政”引发的房产纠纷

国家实施房产新政，是双方签约时无法预计的。这符合法理上“情势变更”原则。

　　他们称，如果在居间协议或正式合同上，明确约定了首付额度，其余贷款。由于房产新政对买方造成影响，导致其贷款比例增加或因属第三套房产不能申请贷款，无法履行原合同。买方有权选择买或不买，如果还想买，协议或合同就要重新签订。如果不想买，法律也应该支持解除合同。

　　情势变更的确认是非常严格的。如果协议上没有具体写明首付额度，或首付数额与新政的规定持平或更高，协议签署时间在新政出台之后等，法院一般不支持解除合同的要求。如果合同上没有写明具体的首付额度，因新政导致首付额度增加，购房人应自行筹款增加首付，交易成本没有增加，不显示公平，不能以此为由提出情势变更，要求解除合同。

 

近年来，房价较高且逐年攀升，准夫妻共同按揭购买房产现象增多，既可婚后共同居住又可作为投资手段之一。但是当事人法律意识淡薄，往往基于面子观念在婚前未能明确房产的权属以及详细约定还款数额、方式等事宜，导致婚姻破裂时财产纠纷增多，尤其涉及房产分割时易产生矛盾。法官在审判实务中发现以下几种典型的离婚中房屋分割的纠纷。

                 婚前一方支付首付并取得房产证，婚后双方共还贷

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                  关于房屋租赁合同纠纷的处理原则

    根据《民法通则》《合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，对房屋租赁合同纠纷的处理原则为:

    一， 承租人的优先购买权。

承租人有优先购买权，承租人不在的其同住人有优先购买权。

承租人对搭售的房屋区别情况看如何行使优先购买权，搭售的房屋与租赁的房屋能分开出售的话，承租人可对承租的房屋要求优先购买权，不购买搭售的房屋。如果搭售的房屋与租赁的房屋不能分开，承租人要行使优先购买权必须一起购买。

房屋所有人出售时应通知承租人，通知不能采取登报，公告的形式，必须书面通知承租人。

   通知内容应包括房屋价款，付款方式，期限等出售基本内容。

承租人应在15天做出回应否则视为同意放弃优先权。