关于房屋租赁合同纠纷的处理原则

    根据《民法通则》《合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，对房屋租赁合同纠纷的处理原则为:

    一， 承租人的优先购买权。

承租人有优先购买权，承租人不在的其同住人有优先购买权。

承租人对搭售的房屋区别情况看如何行使优先购买权，搭售的房屋与租赁的房屋能分开出售的话，承租人可对承租的房屋要求优先购买权，不购买搭售的房屋。如果搭售的房屋与租赁的房屋不能分开，承租人要行使优先购买权必须一起购买。

房屋所有人出售时应通知承租人，通知不能采取登报，公告的形式，必须书面通知承租人。

   通知内容应包括房屋价款，付款方式，期限等出售基本内容。

承租人应在15天做出回应否则视为同意放弃优先权。

                  　　　　　　　 试析房产买卖中的避税与偷税

       避税是指纳税人利用税法上的漏洞或税法允许的办法，作适当的财务安排或税收策划，在不违反税法规定的前提下，达到减轻或解除税负的目的。避税与税收立法者的意图相违背但并不违法。偷税指使用不合法的手段企图不支付有关的课税。偷税为法律明文规定禁止的行为，它是一种违法行为，应受到相应的处罚。现实中房产交易当事人为了达到少交税的目的采取了多种操作方法。

一、延期交易过户

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　　　“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常称由国家发产权证的叫“大产权”，由乡(镇)政府发产权证的叫“小产权”。“小产权房”一般是指在农村集体土地上，由当地乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有国家房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的章以证明其权属，故又称之为“乡产权”。

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         承包人行使建设工程价款优先受偿权时，商品房购买者怎么办？

    咨询：我前些日子购买了一套商品房，已交齐全部房款，后因开发商拖欠承包人的建设工程款，承包人行使建设工程价款优先受偿权而不交付房屋，致使我无法入住所购买的房屋，我该怎么办？

    回复：依据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的相关规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。但是消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。所以你可以请求法院要求开发商交付你所购买的住房。

                              二手房买卖与网签合同的关系

  

    有的房屋买卖双方当事人谈好了买卖的条件，在网签前已签订了买卖合同。 现在二手房买卖需网签合同，在网签时一方反悔不签订网签合同，原先双方签订的买卖合同是否生效？双方的买卖关系是否成立？

    合同法遵循的是契约自由的原则，当事人享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人双方签订的买卖合同与网签合同没有主从和依附关系，二者是独立的，当事人双方签订的买卖合同具有法律效力，买卖关系成立，一方反悔不签订网签合同应承担违约责任。

  

    2000年，张先生向某开发商交付20万元转账支票用于购房。开发商给张先生开具专用发票一张，发票内容为:预收某小区房款。双方未签订商品房预售合同。此后，张先生陆续付清房款，但双方一直没有签订商品房买卖合同。

    2005年，张先生因车祸身亡。张先生的继承人根据开发商开具的发票诉至门头沟法院，要求开发商交付房屋，并办理产权登记手续。此时，开发商已将诉争房屋卖与他人，并办理了过户手续。

    法院经审理认为，房屋买卖是房产转让的一种形式，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定:房地产转让，应当签订书面合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。据此，法院认定签订书面合同或者认购、订购、预订协议，且协议具备商品房买卖合同主要内容，是房屋买卖关系成立的形式要件。但本案中，双方未签订任何书面合同，所以双方也没有形成买卖关系。法院判决驳回了原告的诉讼请求。

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咨询：我在一房产中介公司看中了一套房子，并付了1万元定金，签定了房屋买卖协议，但协议中抵押条款中并没有填写该房屋仍旧有抵押贷款（实际了解到，该房子仍旧存在抵押贷款，需我这边出首付解押），就想不买了，1万元定金也就算了，现在中介说我违约，要我们支付中介费，协议上其他的证据都对我方不利，就这一点（协议中抵押条款中没有填写实际抵押情况），可以视为协议无效吗？

相关规定：《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。《物权法》规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

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　未能签订商品房买卖合同，能否要求双倍返还定金？

 

       咨询：我在买房时看到某楼盘彩色效果图及沙盘上标明，该楼盘配备有儿童乐园、网球场等附属设施。鉴于这个效果图，我与房产公司签订了《商品房认购协议书》，并交付了定金。在签订正式购房合同时，我要求在格式合同中将配套设施的交付时间写入合同，遭对方断然拒绝，导致未能签订《商品房买卖合同》。请问，这种情况下，我可否要求该房产公司双倍返还定金万元？  

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公司买房与个人买房的区别

   有的人成立了公司，在公司有了收益后是以公司的名义买还是以个人名义买房上有了顾虑，当然二者是有区别的：

　　1、以公司购买的好处：可以作为公司的资产，提取折旧，减少公司的企业所得税

　　2、以公司购买的坏处：作为公司的资产，以后公司破产或经济纠纷的时候，房子是抵债资产的一部分，而且以后转回个人名下时候，要按转让房产交相关的税费。　　3、以个人购买的好处：可以不作为公司的资产提取折旧，但可以用租赁的形式提供给公司，租赁费可以作为公司的费用，公司破产时候或有纠纷的时候，如果不是个人性质的企业，比如一人公司，就不会涉及这房子。

    

                  业主提出退房相关法律规定

现因房价等因素影响,引起大量的退房现象，要求解除购房合同退房。按法律规定有权解除购房合同需符合法律规定或合同约定条件。

合同法第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；如房屋质量差影响居住，可要求解除合同退房。

　　（五）法律规定的其他情形。

      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定解除合同的条款有：

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