租赁公房买卖是否有效？

公房使用权交易的形式主要有四种：第一、公房承租人之间以互补差价的方式互换公房使用权；第二、公房承租人以公房使用权交换住房产权；第三、公房承租人有偿转让公房使用权；第四、公房转租。　　　

    北京市国土资源和房屋管理局于2002年下发了《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》，自2003年1月1日起，在北京市范围内开展直管公有住房使用权交易试点工作，明确提出了直管公有住房使用权可以作为独立的财产进行交易，突破了公有住房使用权不能有偿转让的束缚，但该通知也明确试点期限为一年，到2003年12月31日结束。虽然目前北京市并没有明令废止这一文件，但是鉴于文件规定的生效期限已到，该文件应当不在具有法律效力。北京市也没有再发布其他有关直管公有住房使用权交易的文件，直管公有住房使用权能否交易政策不明。

  《城市公有房屋管理规定》是禁止公房承租权人自由转租和转让公房承租权的。

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咨询：军产房纠纷法院是否受理

 

 

回复：对涉及军产房的案件不予受理。

附：复函原文：１９９１年１月３０日（你院津高法〔1990〕第68号《关于中国人民解放军59122部队诉林学华等五人军产腾房案是否受理的请示报告》收悉。经研究认为，因军队离退休干部安置、腾迁、对换住房等而发生的纠纷，属于军队离退休干部转由地方安置管理工作中的遗留问题，由军队和地方政府通过行政手段解决为妥。故我们同意你院审判委员会的倾向性意见，即此类纠纷人民法院不宜受理。）

  “房产新政”引发的房产纠纷

国家实施房产新政，是双方签约时无法预计的。这符合法理上“情势变更”原则。

　　他们称，如果在居间协议或正式合同上，明确约定了首付额度，其余贷款。由于房产新政对买方造成影响，导致其贷款比例增加或因属第三套房产不能申请贷款，无法履行原合同。买方有权选择买或不买，如果还想买，协议或合同就要重新签订。如果不想买，法律也应该支持解除合同。

　　情势变更的确认是非常严格的。如果协议上没有具体写明首付额度，或首付数额与新政的规定持平或更高，协议签署时间在新政出台之后等，法院一般不支持解除合同的要求。如果合同上没有写明具体的首付额度，因新政导致首付额度增加，购房人应自行筹款增加首付，交易成本没有增加，不显示公平，不能以此为由提出情势变更，要求解除合同。

 

近年来，房价较高且逐年攀升，准夫妻共同按揭购买房产现象增多，既可婚后共同居住又可作为投资手段之一。但是当事人法律意识淡薄，往往基于面子观念在婚前未能明确房产的权属以及详细约定还款数额、方式等事宜，导致婚姻破裂时财产纠纷增多，尤其涉及房产分割时易产生矛盾。法官在审判实务中发现以下几种典型的离婚中房屋分割的纠纷。

                 婚前一方支付首付并取得房产证，婚后双方共还贷

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                  关于房屋租赁合同纠纷的处理原则

    根据《民法通则》《合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，对房屋租赁合同纠纷的处理原则为:

    一， 承租人的优先购买权。

承租人有优先购买权，承租人不在的其同住人有优先购买权。

承租人对搭售的房屋区别情况看如何行使优先购买权，搭售的房屋与租赁的房屋能分开出售的话，承租人可对承租的房屋要求优先购买权，不购买搭售的房屋。如果搭售的房屋与租赁的房屋不能分开，承租人要行使优先购买权必须一起购买。

房屋所有人出售时应通知承租人，通知不能采取登报，公告的形式，必须书面通知承租人。

   通知内容应包括房屋价款，付款方式，期限等出售基本内容。

承租人应在15天做出回应否则视为同意放弃优先权。

                  　　　　　　　 试析房产买卖中的避税与偷税

       避税是指纳税人利用税法上的漏洞或税法允许的办法，作适当的财务安排或税收策划，在不违反税法规定的前提下，达到减轻或解除税负的目的。避税与税收立法者的意图相违背但并不违法。偷税指使用不合法的手段企图不支付有关的课税。偷税为法律明文规定禁止的行为，它是一种违法行为，应受到相应的处罚。现实中房产交易当事人为了达到少交税的目的采取了多种操作方法。

一、延期交易过户

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　　　“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常称由国家发产权证的叫“大产权”，由乡(镇)政府发产权证的叫“小产权”。“小产权房”一般是指在农村集体土地上，由当地乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有国家房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的章以证明其权属，故又称之为“乡产权”。

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         承包人行使建设工程价款优先受偿权时，商品房购买者怎么办？

    咨询：我前些日子购买了一套商品房，已交齐全部房款，后因开发商拖欠承包人的建设工程款，承包人行使建设工程价款优先受偿权而不交付房屋，致使我无法入住所购买的房屋，我该怎么办？

    回复：依据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的相关规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。但是消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。所以你可以请求法院要求开发商交付你所购买的住房。

                              二手房买卖与网签合同的关系

  

    有的房屋买卖双方当事人谈好了买卖的条件，在网签前已签订了买卖合同。 现在二手房买卖需网签合同，在网签时一方反悔不签订网签合同，原先双方签订的买卖合同是否生效？双方的买卖关系是否成立？

    合同法遵循的是契约自由的原则，当事人享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人双方签订的买卖合同与网签合同没有主从和依附关系，二者是独立的，当事人双方签订的买卖合同具有法律效力，买卖关系成立，一方反悔不签订网签合同应承担违约责任。

  

    2000年，张先生向某开发商交付20万元转账支票用于购房。开发商给张先生开具专用发票一张，发票内容为:预收某小区房款。双方未签订商品房预售合同。此后，张先生陆续付清房款，但双方一直没有签订商品房买卖合同。

    2005年，张先生因车祸身亡。张先生的继承人根据开发商开具的发票诉至门头沟法院，要求开发商交付房屋，并办理产权登记手续。此时，开发商已将诉争房屋卖与他人，并办理了过户手续。

    法院经审理认为，房屋买卖是房产转让的一种形式，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定:房地产转让，应当签订书面合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。据此，法院认定签订书面合同或者认购、订购、预订协议，且协议具备商品房买卖合同主要内容，是房屋买卖关系成立的形式要件。但本案中，双方未签订任何书面合同，所以双方也没有形成买卖关系。法院判决驳回了原告的诉讼请求。

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